LE BOLLE IMMOBILIARI E LA REALTA’ DEL MERCATO


Economy

In attesa di conoscere i risultati definitivi delle primarie della sinistra francese e del loro candidato alle presidenziali, voglio cogliere l’occasione di fare quattro conti nelle tasche degli immobiliaristi e dei loro agenti a proposito dell’interesse e convenienza ad acquistare immobili.

Conosciamo tutti la grande voglia di mattone degli italiani . Una voglia che é costata e stà costando molto all’economia nazionale ed all’intero sistema. Intendo dire con ciò che nei   paesi del sud Europa come ,Spagna,Italia, Grecia e parzialmente Francia il fenomeno é esteso.  Per non parlare  della costa sud del Mediterraneo  dove anche là hanno questa malattia che definirei atavica  e storica. Comprensibile in periodi di economia e mobilità pre-industriale ed industriale, diviene meno interessante, più penalizzante in un economia post-industriale dove la mobilità , i cambiamenti durante il corso della vita, per non parlare della percentuale di reddito da immobilizzare sono divenuti inarrivabili per la gran parte della popolazione giovane.

Pensate, noi ci vantiamo spesso, a livello mediatico , della percentuale d’italiani che posseggono la loro prima abitazione , ben 84%! Poco si dice del livello qualitativo di quella, ancor meno del fatto che molte di quelle provengono da eradità.  Così che siamo il popolo che ha uno dei più alti livelli di seconde case, 43% e perfino di terze 23%.   In una parola abbiamo cementificato il territorio per una strana mania di possesso. Poco comprensibile in termini finanziari poichè gran parte delle seconde e terze non produce spesso alcuna rendita  essendo usate 35 gg in media all’anno e persino 1/3 sono oggi irrimediabilmente vuote.

In Germania solo il 43% dei tedeschi possiede la prima casa. In Francia poco più del 63%! In linea generale nel Nord Europa si tende ad impiegare il denaro e la liquidità in altri investimenti più produttivi. In fondo ,se ci pensate, gravarsi dell’acquisto di una casa significa congelare quel denaro per circa un ventennio , se non più, e caricarsi di un fardello economico che intaccherà inesorabilmente il livello e la qualità di vita che altrimenti si potrebbe avere.

Ora, dopo un decennio di rialzi, il mercato immobiliare stà subendo una grande dèbacle. La penuria di alloggi sia in Italia che in Francia ad esempio, é stata per anni un’illusione.  In realtà negli ultimi 25 anni il numero di alloggi é crescito al ritmo del 39%,mentre  la polazione solo del 9%. Certo la dimensione delle famiglie si é ridotta, ed il numero di persone che vivono sole, triplicato. Ma ciò non é la risposta all’immenso numero di alloggi vuoti nelle nostre città mdio-grandi.

Un’ulteriore elemento per la comprensione di un fenomeno che resta razionalmente inspiegabile é che in un mercato immobiliare sano all’aumento del prezzo degli immobili dovrebbe seguire un logico incremento degli affitti . Ora, se compariamo l’indice dei valori locativi e quello dei prezzi immobiliari , si scopre che i due sono completamente , inesorabilmente disconnessi!!   Ad un incremento di circa il 100% negli ultimi 12 anni si scopre che gli affitti sono cresciuti del 25%. Incredibile ,ma vero!   Se considerate il reddito medio delle famiglie, dal 1998 é aumentato del 11% in media, ciò vuol dire che la parte del reddito delle famiglie disponibile per l’acquisto é sostanzialmente la stessa.

Se é vero che il prezzo degli immobili si é accresciuto del 100%, allora il desiderio di divenire proprietario rasenta la pura e semplice follia .Ciò in quanto, come si affermava,  gli affitti sono restati al palo.  Questi dati e la bolla che ne è seguita hanno prodotto un calo repentino in USA, 29.5% in 4 anni dal 2006 al 2010, in Spagna, 31%  in tre anni ,dal 2007 al 2010,in  Irlanda 34.5%, in tre anni dal 2007 al 2010, Grecia 38 % , leggermente meno in Francia, 8% in due anni ,dal 2008 al 2010,

Il grande sboom é avvenuto , percentualmente parlando, soprattutto nel 2007 .In quell’anno rispettivamente la riduzione dei prezzi é stata del 15% negli USA, del 25% in Spagna e del 3% in Francia nel 2007 e del 17% nel 2008. Quasi nessun cambiamento in Italia, 3.5% fino ad ora…..ma fino a quando? E’ altresì vero che la legislazione ed i differenti provvedimenti di incentivo hanno parzialmente influito su questa offerta rigida. Così pure l’offerta di alloggi  in asta é servita per un certo periodo  a far crescere il numero dei prestiti. Che é aumentato  a dismisura fino al 2010 in tutti quei paesi dove il crollo é stato più repentino. Pensate che in Spagna lo scoppio della bolla ,cioé di 74 miliardi di euro , é dovuto alla bolla ed alla ricopertura che le banche hanno attuato per scaricare i loro crediti.

Unico caso in contro tendenza la Germania!  Pensate mentre tra il 2000 ed il 2006 negli USA i prezzi scoppiavano ,fino a raggiungere il 93%, in Germania si riducevano del 8%!!!  Sostanzialmente se si tiene conto dell’evoluzione dell’immobiliare delle ex Germania orientale in rapporto a quella Federale si può affermare che praticamente la Germania è l’unico paese ,tra quelli sviluppati , che non ha conosciuto bolle e mantiene un relativo equilibrio tra costruito e domanda abitativa.

Un ulteriore elemento  interessante da analizzare è  la durata dei mutui. Nel 2001 la durata dei mutui tra 15 e 20 anni rappresentava il 45%, quelli tra 20 e 25 ,molto inferiore 15%, quella superiore ai 25,  il 3%. Oggi dieci anni più tardi quelli tra i 20 e 25 sono divenuti dominanti , il 27% e quelli tra i 25 e i 30 anni rappresentano il 24%.

A giudicare dal numero delle transazioni e dal loro valore di direbbe che i prezzi in provincia tendono a subire una riduzione di prezzo oscillante tre il 3 ed il 6%. Solo gli alloggi nei centri città resistono ancora alla riduzione del prezzo e ciò solo per appartamenti oltre i 300 mila euro.   Ovvero solo in alcune città del Nord Italia come ,Bologna , Milano , Firenze la riduzione si situa sul 3/4%.  Ma al Centro Sud la situazione é ben diversa con riduzioni del 10/12%, salvo per la capitale.

Dello stesso tenore e trend il numero di permessi di costruzione  e di aperture di cantiere. Le piccolo-medie società di costruzione sono oggi per 2/3 al palo. Un’ulteriore elemento che purtroppo  non fà che confermare il trend é l’attitudine delle banche che in previsione di un ulteriore ribasso delle transazioni immobiliari stanno amplificando a dismisura i loro margini sui prestiti.

L’interrogativo da porsi é non se ci sarà anche in Italia una riduzione sensibile dei prezzi, ma quando questa avverrà. I costi “a posteriori” dell’urbanistico sfruttamento del territorio da parte dei Comuni si é rivelato anch’esso un boomerang per il costo dei servizi  che comportano. Sarà bene ,tenendo conto della demografia italiana, che si consideri che le comunità su cui questi ultimi graveranno saranno sempre meno numerose!

Buona vita a tutti.

 

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